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Bail commercial

1 - Le recours à un avocat est conseillé, dans tous les cas (bail écrit ou verbal), pour arrêter, entre les parties, les modalités et conditions du bail commercial, compte tenu des enjeux :
- financiers : fixation du loyer, prise éventuelle de garanties par le bailleur (dépôt de garantie, cautionnement), pas de porte ou droit d’entrée …
- en termes de perspectives d’avenir : fixation de la destination des locaux (nature de l’activité exercée) et des modalités de cession ultérieure du seul bail ou du fonds de commerce exploité par le preneur, de sous location des locaux, de location-gérance du fonds de commerce ou artisanal …
- en termes de responsabilité : état des lieux, information du preneur sur les locaux, ventilation des charges et des obligations entre bailleur et preneur ...

ZOOM Dépôt de garantie

Dépôt de garantie : versement de loyers d’avance à titre de dépôt, garantissant la réparation éventuelle du préjudice du bailleur, en cas d’inexécution de ses obligations par le preneur. S’il porte sur plus de 2 termes de loyers, il porte intérêt au profit du locataire (article L 145-40 du Code de commerce).

Pas de porte (droit d’entrée) : somme éventuellement versée par le preneur au bailleur, en une seule fois, lors de son entrée dans les lieux, distincte du dépôt de garantie et des loyers.

Déspécialisation des locaux : le bail doit porter sur un immeuble ou un local dans lequel est effectivement exploité un fonds (commercial, industriel ou artisanal) ou une clientèle libérale.

L’activité exercée par le preneur dans les locaux loués est définie dans le bail.

En cas d’évolution de l’activité exploitée, une déspécialisation est envisageable.Elle peut être partielle (droit d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires) ou plénière (activités différentes).

Un autre cas de déspécialisation est prévu au profit du locataire ayant décidé de demander à bénéficier du droit à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.

Pour chaque cas, il convient de respecter une procédure spécifique. Un avocat vous guidera dans le cadre de ces procédures souvent complexes.

ZOOM Révision du loyer

2 - Le loyer est librement fixé par le bailleur et le preneur.

- légale : tous les 3 ans et ne s’applique que si et seulement si le bailleur la demande. La date de la demande marque le point de départ du nouveau loyer et du délai de 3 ans au terme duquel une nouvelle révision légale pourra jouer.

- conventionnelle (décidée par les parties) : on parle d’indexation annuelle. Attention aux clauses d’indexation dites automatiques car dans ce cas, le loyer révisé s’applique de plein droit sans que le bailleur ait besoin pour cela d’en demander l’application. Les parties doivent choisir l’indice en fonction duquel le loyer sera révisé.

Deux indices peuvent s’appliquer : l’indice INSEE du coût de la construction ou, sur option conjointe des parties, l’indice de révision des loyers commerciaux.

Le montant du loyer révisé correspond, en principe, à la valeur locative. Mais la variation du loyer ne peut dépasser à la hausse ou à la baisse la variation de l’indice qui constitue ainsi un plafond, à moins qu’il n’y ait une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

ZOOM Renouvellement du Bail

3 - La durée minimum du bail initial ou renouvelé est de 9 ans..

Si la durée est supérieure à 12 ans, le bail doit être publié aux hypothèques.

La résiliation anticipée (tous les trois ans) du bail est possible, pour le locataire pour tout motif (cessation d’exploitation; transfert du lieu d’exploitation …) et pour le bailleur dans des cas limitativement définis (construction ou reconstruction de l’immeuble, opération de restauration immobilière…) par la loi.

Le renouvellement du bail : un droit pour le preneur dont le non respect est sanctionné par le versement d’une indemnité d’éviction et qui s’ouvre :
- au terme du bail écrit, si un congé a été donné par le propriétaire selon les usages locaux et au moins 6 mois avant le terme du bail.
- postérieurement au terme de ce bail écrit, pendant sa période de prorogation légale à la date pour laquelle le congé a été donné par le bailleur
- à défaut de congé par le bailleur, lorsque le renouvellement du bail est demandé par le locataire (soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction).

Ces différentes situations (révision du loyer, résiliation et renouvellement ou non du bail) sont souvent source de conflits.

Un avocat vous aidera à anticiper et faire face aux différentes situations et ainsi résoudre toutes difficultés dans le respect du droit et des procédures, tout en assurant la défense de vos intérêts.